2017.03.14

【分享】韓國特有不動產文化：傳貰(전세)是什麼？買房租房全租月租押金金額差別?買房移民正夯？！

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2017年韓劇《Voice/보이스》在第七集「秀林洞天水聯立垃圾宅兇器動亂事」中，持刀闖入朴福順家中的房客尹弼裴因為已經繳了房租又失業，不滿房東惡意驅趕而持刀威脅的戲碼，如果不太了解韓國特有的租賃文化，可能無法理解這憤懣的導火線是為什麼？！

簡單說一下韓國特有的承租制度吧！起源於日本殖民前(1910─1945)，因為戰亂而造成人口大量流動，為了穩定居住人口，「傳貰/전세」(註)在韓國首爾及週邊逐漸形成。

Table of Contents

1 韓國租屋制度

傳貰俗稱為全稅或全租，而因為整體大環境關係，租屋方式也演變成全租(전세)、月租(월세)、半月租(반전세)三種。
(1)全租：先繳交一筆金額給房東(通常是房屋總價的50%，現在可能高達70%)，約定期限(通常是兩年左右)，之後入住期間不需再付任何租金，只需自理水電瓦斯管理費等，期滿退房後，房客可拿回當初繳交的總金額。
(2)月租：即繳交一定的保證金(500萬或1000萬韓幣不等)，之後每個月再另外交租。※註：貰，音同世，即出租之意，又有一稱為「下宿」。【2017年韓劇】《三流之路쌈마이웨이》友達以上的魯蛇愛情(陸續更新中)

全租的金額以首爾市較便宜的房價來說：
套房約韓幣5000萬(台幣$142萬左右)、兩或三房公寓約韓幣1億5千萬(台幣$430多萬左右)、社區大樓便宜的也要兩億韓幣以上(台幣570多萬左右)。
韓國收入雖然較我們稍微高一點(調高基本薪資為41K)，但在充滿誘惑的首爾一時要拿出這樣的金額也算是鉅款，所以才衍伸出月租的模式。
韓國公務員年收入約4500-5600萬韓幣、醫生年收入約7000萬左右韓幣、大企業員工年收入約6500萬韓幣(月薪約台幣$15萬)、中小企業約4000萬韓幣(月薪約台幣$9萬)(資料來源：人民網)。

2 韓國買房政策

一開始我也納悶全部錢都還給房客那房東賺什麼?
這是因為之前韓國的銀行利息給的不錯，有不少房東會將貰金(保證金)放銀行賺利息，或者自行炒股。總之有錢人會自己想辦法獲利，兩年期滿後要續住也是可以，就看雙方續約條件有無要漲價之類的…。
但也有個風險就是萬一房東投資失利或者把錢花光了到時反而交不出房客的保證金呢？這可能就要等到下一個房客出現才能還了(抓交替的概念)！
跟台灣不一樣的地方是，台灣買房自備款約需只要二至三成，剩下的向銀行貸款；而韓國政府不希望房地產泡沫化，因此門檻設得較高，自備款需達七至八成才購買房。而2010後經濟不景氣不少人都以租代買，這情況好像各地都差不多。

3 韓國地產種類

韓國房地產有哪些種類?
(1)社區大樓(아파트)
好幾棟公寓組成，又叫共同住宅通常會看到一大片大規模的住宅區，長得很像火柴盒都一模一樣，外觀完全切齊也沒有陽台外推之類的問題，每棟的差別似乎就是棟號吧！

(2)公寓(빌라)
一般很常見的房子價格較社區大樓低，大部份不須管理費。

(3)多戶型(다가구)
也是公寓的一種，通常是較老舊公寓，如同小型社區幾戶人家共用一個大門，不須管理費，像韓劇《請回答1988》中出現的就類似這種房型。

(4)住辦大樓(오피스텔)
樓層總高度比公寓再高一點像我們的商業大樓，樓下商辦樓上是住戶，通常這種管理費較高，組成份子也可能稍微複雜。

(5)別墅(전원주택 )
就像韓劇裡看到的豪宅(Villa)，某集團的富二代走出來的房子，通常獨棟前有寬敞庭院及停車空間，有人服侍打掃(類似台灣農舍的概念)。首爾江北在幾個特定區域才有，知名的像漢南洞(梨泰院附近)、聖水洞(首爾林)，江南如方背洞、清潭洞…等。目前這類型的房子價格大約韓幣20─60億不等(當然還有更高價的)，據說也是不少藝人居住首選：像是李英愛、劉在石、宋仲基、韓彩英…。

4 韓國置產評估

好的！看到這裡如意計算機好像應該拿出來開始敲了吧～外國人也可以如法炮製否？OH～NONONO，韓國政府不會放著熱錢不管任由轉出，所以有關房產獲利是不能轉出境外的，且在韓國要買房需先透過不動產公司(부동산)類似我們的仲介，韓國的仲介有些氣勢真的不容小覷…。

另外一種外國人買房移民的申請條件是：
(1)一人申請，配偶及未婚子女都能享有居住權
(2)投資50萬美金(台幣$1500-$1600左右，視匯率而定)，購買韓國指定區域房產
(3)不須商業背景、工作能力、教育程度、年齡，不須資產證明
※補充/簽證種類
C1簽證：探親簽證，有效期限為三年，單次往返停留不超過90天(申請人及配偶)
F1簽證：居留簽證，有效期限為一年，一年內可多次入境無居住要求(限申請本人)
F2簽證：長期居留，首次簽證三年內有效，續簽每次兩年，一年內可入境多次(申請人及配偶、未婚子女)
F5簽證：永遠居留，F2滿五年
韓國國籍：取得F2簽證後八年內累計住滿五年，保障生活所需，無犯罪紀錄通過韓語面試及考試

稍微了解韓國房地產的概況後，問我會不會想長時間待在韓國，並不會唷！其實韓國生活蠻高壓的，而且有隱藏的階級意識還有很多傳統觀念不拉不拉不拉的，還是適合渡假吃吃喝喝買買釋壓一下就好。→基本薪資調高成41K台幣，韓國人的生活真的比較好過嗎？