【重點整理】房地合一稅2.0與1.0新舊制差別、差異比較、奢侈稅懶人包(貸款成數/稅率試算/贈與繼承/認列回溯/夫妻第三房/預售屋打房)

說過就過的房地合一稅2.0莫名其妙就開始了！
為了落實打居住正義，立法院在4/9三讀通過房地合一稅2.0版本，並確定在2021/7/1 正式生效！其中調整了所得稅法中對於「短期持有」重新定義，其中讓人關切的包括：將預售屋納入課稅範圍避免投機客的炒作墊高房價、降低貸款成數以及利用法人身分逃稅引發廣泛討論(台鐵改革跟疫苗可以有一樣效率就好了)。2021年修訂原本的「特種貨物及勞務稅」(簡稱奢侈稅)」針對房屋土地部份調整稅率及持有年限。

房地合一稅1.0與2.0的差別？

房地合一稅2.0版適用範圍？

2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7/1後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件則不受2.0影響，不會回溯補稅。回溯的時程是指7月後、持有未超過五年的房產。
※重點提醒：這是針對短期內持有並套利的增值稅。

(圖片來源：央行，關鍵評論網製圖) 

房地合一稅2.0版適用日期？

自然人是什麼？
法律用語，是與法人相對的法律概念。那夫妻算自然人嗎？如果沒有特別約定(分別財產)的話，則以共有財產制。 

原本民眾如果要購買第三戶以上住宅並沒有貸款成數限制；但新制上路後，最高貸款只有6成，也沒有寬限期。也就是說，夫妻兩人房產合併計算，不論是夫妻各自持有，只要是第三戶(含土地)貸款成數就會有很大影響，然後原本已經存在的奢侈稅繼續。

後來跟身邊不少朋友聊過，原來大家都有思考過贈與繼承或解除夫妻關係的方式！
贈與繼承就是暫時將房產過戶到非直系親屬名下，解除婚姻關係就是離婚，那就各算各的是不是？！(原來大家都曾起心動念過啊)
為了避免離婚率暴增，向貸款銀行確認過：重點是在貸款而非關係，所以大家就別放錯重點了～

如果是合法夫妻關係，名下已有兩房，解套的方式可有：
1 繳清其中一間剩餘房貸，重點是在房貸而非關係，只要沒有貸款就可以繼續將第三房進行到底。
2 房屋貸款本人與保人之中沒有出現夫或妻任一方的名字也可以解套。
3 銀行如願意提供則可為「一人一房」談到可行的貸款金額與利率。
※如往後有要出售或轉讓，再請自行研究房地和一稅新舊制與配偶贈與及夫妻贈與房產免稅額/取得成本及個人取得夫妻贈與房地適用課徵原則(房地合一夫妻贈與解釋令)(2024/1/31更新)

名下已有房貸，銀行會降低第二房的貸款成數
在銀行房貸緊縮的政策下，對於名下有第二間房貸者，會有貸款成數管制，利率也會較高。但是，如果名下房產如果沒有貸款也就是「有房無貸」的前提下，則不在此限。且另新增排除條款：參與都更分回房地、五年內首次買賣免課重稅。看得出來這是針對「短期持有」、「預售換約」的投資者影響較大，但如果是想要自住或長期持有就還好，又或者現金夠不須貸款的頂端族群也無太大影響。

※備註：特種貨物及勞務稅(簡稱奢侈稅)
即房屋土地、客車遊艇、飛機家具、高價精品、入會權利(高爾夫球或渡假中心會員證)……簡單理解就是小件的超過50萬、大件的超過300萬在短期內買賣就會列入課徵範圍。這裡就單純討論房屋土地，如果在兩年內交易，原持有人會被課徵10～15%的奢侈稅。