房屋轉貸/增貸/轉增貸好嗎差在哪？房屋抵押貸款、房屋二胎差異？房屋增貸利率試算、申請作法步驟流程所需文件，增貸可買房嗎？
「你買得起你家嗎？房價漲到買不起自己的房子！」
三月初有網友在PTT上發文表示，最近突然發現自己住的老房子價格已經漲到自己也買不起，讓他感到相當驚恐。台灣房價不斷攀升，「買不起」、「原地躺平」、「等繼承」似乎已是年輕一輩心理的真實心聲。到底：有車有房才算財富自由還是及時行樂有生活品質才是享受人生？該如何選擇？現實如何禁得起自我的靈魂拷問？
(1)房屋抵押貸款有哪些？
(1)-①房屋轉貸
房屋轉貸是指將現有的房屋貸款轉移到另一家金融機構，通常是基於房屋貸款人希望改變原有的貸款條件、可能有更優的利率、還款或其他貸款條件。
(1)-②房屋增貸
房屋增貸/原屋貸款是把已經繳清的部分房貸作為擔保，再向銀行申請新的貸款，金額上限通常會是原本借貸總金額。
(1)-③房屋二胎貸款
指有兩個債權人，通常借貸門檻較其他管道低，對撥款機構風險較高，因此核定額度上限金額較固定、利率也相對較高。
(1)-④房屋抵押貸款
將房屋當作擔保品抵押給金融單位借款，無房貸進行原屋融資利率最優，貸款成數約為房屋殘值8成左右。
(2)增貸/轉貸/二胎差別？
「房屋增貸/原屋貸款」是指房屋所有權人已貸款償還金額及房屋市價，向原房貸銀行另外申請一筆貸款；「房屋轉貸」則是將原貸款方案清償，改申辦另一家銀行的貸款方案。「房屋二胎/二胎房貸」是指房屋在已抵押申辦貸款再向第二家銀行申請另一筆貸款，共有兩家銀行須清償。
有些朋友為了更好的貸款利率條件，會將原本的房屋貸款移轉到另一家銀行，這是轉貸，另外可能又有資金需求而進行「房屋增貸」，所以，不論房屋增貸/房貸增貸都是指同一件事，原本的房貸已償還一定本金後，有資金需求用同一房產作為抵押，再向銀行多借一筆新的房貸。適合過去信用良好、資金用途明確，且為一次性大額資金需求的人。
能將房屋抵押貸款理解成「房產信用貸款」，依借款人本身條件需求、信用狀況而有不同，房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸這些都屬於房屋抵押貸款的一種。
(3)房屋增貸可以買房嗎？
房屋增貸再次抵押貸款的資金可用在房屋裝修、子女教育、創業投資……等用途，但央行明文規定，房屋增貸款項不得用在購買不動產。
為了避免過度使用槓桿炒房，增貸的資金不能用於購屋，且如果被查到資金用途不符，可能會啟動加速條款被要求提早還款。想要增貸買房需特別留意如貸款用途不符，可能會啟動「加速還款」條款，提高借貸成本風險，增貸追查資金須放在「本人」帳戶，網路有些「增貸過水」還是有一定的風險。
金融業者在放款時都會審查資金用途，會在貸款契約中加上加速條款，以免將資金挪為他用，細節請參考「金管檢銀字號第1000154032」內容說明。
(4)房貸/增貸利率怎麼算？
並非每家銀行都有增貸或高總價增額貸款，目前市場約近10家銀行提供房屋增貸/轉增貸，：玉山銀行、台新銀行、永豐銀行、中國信託、渣打銀行、國泰世華，最高可貸8~85成，貸款期限20～30年、寬限期2～5年。除此之外還有其他非銀行的民營金融機構，有需求的朋友各項條件自行了解。
房屋增貸貸款利率：可分成指數型、固定型、一段式、分段式房貸利率。其中指數型房貸利率依據「基準利率」和「加碼利率」(即ARMs定儲利率指數)兩項組合而成，會隨時間和市場變化有所變動，是目前大多數銀行最常使用的房貸利率計算方式，而台灣各家銀行的房子增貸利率平均落在1.5～3%。
指數型房貸利率(指標利率)＝ 基準利率(依市場變動)＋ 加碼利率
是不是覺得文字繞來繞去鬼打牆很冗長？前面是壓力測試，喜歡短影的就去看短影唄(潛台詞：禁得起長文考驗的才是我希望的TA)
(5)增貸可貸額度月繳試算
自行評估可貸金額：可上內政部實價登錄網站了解目前不動產買賣交易市場價格當作參考基準，市場的六折大約是銀行房屋鑑價金額，鑑價的80～85%約是可以貸到的額度。
※以上為約略估計值，實際金額仍會依各縣市、房屋折舊率、殘值價值而有所不同。
每個人需求額度不同，就自己算個約略值吧！→每月還款金額線上試算
※注意事項：
①還款閉鎖期鎖多久？清償期限？基於好奇，便與銀行放款部專員了解更多相關細節，結果增貸金額比自己原先預估的硬是多了X00，似乎說明銀行錢多巴不得轉出去。所以順便問了有無還款閉鎖期，有的鎖半年有的可能更久，至於清償中翻中的意思就是幾年內不能將房子出租或轉售。
②借貸人借貸期間房貸銀行會依約簽訂產險「住宅火災及地震基本保險/家庭綜合保險」原貸及增貸的時間點應該可自行確認有無重疊。
(6)轉增貸如何申請多久撥款
申請流程：①提交申請→②估價審核→③對保簽約→④設定抵押→⑤銀行撥款→⑥貸款結案
其中從①→②銀行作業時間約1~2週(含六日)，確定沒問題就能約時間到銀行對保、請代書設定抵押。對保時提估房屋房契、身分證、印章，剩下的銀行行員跟代書協助完成。規費付現，其他的設定手續費有的沒的撥款時內扣。④→⑤約7~10天，如果不想請代書要自己跑也可以大概能省$8000~9800左右。
(7)房屋轉增貸條件/所需文件
申貸條件會依年齡、收入、資產、信用往來等綜合條件。申貸年齡最好是介於20～65歲之間，不過有聽過金融界朋友分享，最好是45歲前，以退休年齡往前推估還款能力。
收入型財力證明：薪資收入證明(固定薪轉)、扣繳憑單、所得清單、經常往來存摺
資產型財力證明：不動產所有權狀、定期存款、房屋稅單、地價稅單、基金投資
通常以收入型財力證明為主，其中「經常往來存摺」存款金額又以100萬、300萬、1000萬做為不同級距。
→如果無常態性收入以活存提供存款證明金額多少？要放多久？如何快速過件
銀行審查申貸人的還款能力，同時也會將信用狀況列為評估考量。聯徵紀錄查詢包括信用卡持卡張數、繳款記錄、信用狀態、是否動到信用卡循環利息，如果時常遲繳或為信用不佳，可能會影響申貸資格。
※個人負債比：負債總額 / 個人資產總額 x 100%
貸款人每月償還的債務佔總收入比例，負債比越高代表要償還的債務多，便會影響核貸機率。
(8)房屋增貸缺點
至於缺點大部份就如同網路所言：
①銀行審核門檻較嚴：如有信用瑕疵負債比過高、收入不明確，增貸就不容易過。
②增貸放款額度有限：如果鑑價後房屋增值空間不大，原貸本金又還得不多過件率當然就不高。
③利息不得列舉扣稅：第一筆房貸利息可在年度報稅時列舉扣除額，但增貸就不行、無法減少稅額負擔。
個人認為是心理層面比較比較多、還款壓力變大，槓桿操作必須更加保守。
