2024.03.07

增貸好嗎？如何向銀行申請房屋增貸/轉增貸？要多久時間？申辦條件作法步驟流程(利率條件/寬限期/增貸缺點)

房屋轉增貸跟新購不同，新購大部分銀行都願意給地板利率、30年貸款期限、寬限期。但轉增貸則不同，選擇的銀行較侷限，且多半會以「指數型房貸利率」為準。

現在網路方便，有興趣想要多比較各家貸款利率的的話，輸入關鍵字應該會主動出現一些推薦銀行。可能是年紀大了的關係吧！打個電話就能問清楚的事情會寧願以較快速的方式處理，盡量減少在網路上逗留的時間。只是每個人條件不太一樣、銀行給出的條件當然也就跟著不同，真的需要的話就各別問清楚細節。

整體大環境不太健康，年輕的孩子賺錢的速度可能趕不上通膨的變化，買房似乎成了更遙遠的事，對於轉貸增貸也多少有點好奇，之所以會分享這個主題應該要從一通誤接的電話說起。某天為了等銀行回覆，手滑不小心接了某家銀行信貸推廣電話。我說我不需要喔不過對方挺誠懇於是意外開啟了關於信貸以外的話題，基於好奇於是問了關於房屋增貸的相關細節。

Table of Contents

(1)房屋轉增貸相關問題

整理了幾個大家關心的重點QA：
①轉增貸款額度：1000萬～2000萬都有機會，房價漲越有機會過件
②轉增貸款利率：固定利率+加碼利率，通常會比原來的貸款利率高
③增貸多久撥款：如果有到銀行對保階段，須先完成原房貸抵押權塗銷、清償還款後撥款
④增貸審核評估：信用卡還款正常，有無動用到循環利息都會是評估重點
⑤增貸有無寬限期：可於寬限期內只繳息不繳本金，寬限期2～5年、貸款期限20～30年

(2)房屋轉增貸申請流程

①提交申請→②估價審核→③對保簽約→④設定抵押→⑤銀行撥款→⑥貸款結案
其中從①→②銀行作業時間約1~2週(含六日)，確定沒問題就能約時間到銀行對保、請代書設定抵押、原貸清償證明(房屋抵押權塗銷)。對保時提估房屋房契、身分證、印章，剩下的銀行行員跟代書協助完成。規費付現，其他的設定手續費有的沒的撥款時內扣，銀行對保完成設定後到銀行撥款大概7～10天，如果沒有請代書代辦要自己跑流程省費用的話也是可。

(3)房屋轉增貸審核重點

審核重點包含：抵押品增值狀況、貸款本金還款額度、借款人信用/負債比。因為是用同一抵押品，增貸適合原房產已有增值空間的事實(賣相佳)，原貸款償還本金(不含寬限期)穩定還款。
個人認為：銀行喜歡借給有還款能力的貸款人，如果有客觀條件像是能提供漂亮的活期存款金額，以及信用卡消費往來數字，金額大筆沒關係不要動到循環利息是關鍵。

(4)房屋轉增貸所需費用

如果是向原銀行增貸的話，通常不需要再交基本設定手續費；如果是轉增、轉到另外一家銀行的話就會有手續費產生。且相較於手續費，如果只是貸款的前2～3年，更應該注意有無合約，有些綁約會有閉鎖期像是不能提早大筆還款或者提出轉貸到其他銀行，否則會有0.6～0.8%不等的違約金產生。

(5)轉增貸申請財力證明

關於貸款或比較大筆的金融貸款呢，通常會以家庭收入中薪水較高的那方作為貸款人，貸到的利率會比較優惠一點。財力證明個人以活存最低門檻金額集中實測，放了一天過了就轉出然後就Pass了……。快到覺得有點離奇問了窗口到底發生了什麼事？得到的回覆是送件已過┐(´д`)┌(不知道為什麼的各式迷幻)

光速般讓人有點驚嚇的效率，想了解的朋友可先提問獲得想知道的答案，至於要不要送件就請閱讀者自己謹慎評估後再決定。

(6)房屋轉增貸缺點

如果能正常給付還款就不是缺點。由於增貸的貸款利率多半會比原貸利率高，增貸會結清原貸銀行的餘額，等於變相成本墊高，這是除了不能列舉利息之外略高的「隱藏成本」。

房貸增貸預估：可增貸金額 = 房屋市價 x 可貸款額度 (8～85成) – 房貸本金餘額

舉例：如果現在手上有間市價約1000萬的房產，可增貸金額約為800萬，如果原貸款還有500萬尚未還清，那麼增貸的空間大約就是300萬，可同一家銀行辦理的優點是省去基本低消等作業手續費。
1000 x 0.8 = 800 – 500 = 300 (單位：萬元)
轉增貸則是當原房產有增值空間、鑑價有漲再轉增
1500 x 0.8 =1200 – 500 = 700 (單位：萬元)
之後金額再乘上自己談到的利息就是每個月要攤還的錢，這樣應該比較好理解。

如果看文字繞來繞去讓你覺得有閱讀障礙吸收困難的話，自己找銀行親自問一次應該就能豁然開朗了吧！